Steigerung vom Mieterlös pro Quadratmeter: Warum sich Co-Living Konzepte für Kapitalanleger rechnen

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Im Allgemeinen denken Investoren bei Wohnimmobilien an die herkömmliche Eigentumswohnung, vermietet an eine Einzelperson oder Familie. Dieses Konzept ist bewährt, das Risiko ist bekannt, doch nicht zwangsläufig rentabel. Immer mehr Städter suchen in Zeiten eines angespannten Wohnungsmarktes und steigender Bevölkerungsmobilität nach flexiblem Wohnen und haben damit ein alternatives Vermietungsmodell in den Fokus gerückt. Für Kapitalanleger, die den Ertrag pro Quadratmeter steigern wollen, lohnt sich ein Blick auf die Bauweisen, Wirtschaftszahlen und Rahmenbedingungen, die der gemeinschaftlichen Wohnform als Anlageform zugrunde liegen.

Vermietung nach Zimmern als Renditehebel

Der entscheidende Vorteil, gegenüber der Einzelvermietung liegt in der Möglichkeit der zimmerweisen Vermietung. Eine 100 Quadratmeter große Wohnung, die insgesamt für 1.200 Euro netto kalt vermietet wird, bringt damit 12 Euro pro Quadratmeter. Dieselbe Fläche, aufgeteilt in vier möblierte Zimmer zu 450 Euro, bringt monatlich schon 1.800 Euro, also 18 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet einen Ertrag von 50 Prozent mehr bei gleichem Haus und gleicher Lage.

Co-Living Konzepte gehen über die klassische WG-Vermietung hinaus. Sie kombinieren private Zimmer mit professionell ausgestatteten Gemeinschaftsflächen wie Küchen, Wohnzimmern oder Co-Working Bereichen und richten sich an eine Zielgruppe, die ein schlüsselfertiges Wohnumfeld sucht: Young Professionals, Expats, Studierende oder Berufseinsteiger in Großstädten. Diese Nachfragegruppen sind zahlungskräftig, mobil und bereit, für Ausstattung und Flexibilität einen Aufschlag zu zahlen.

Hinzu kommt ein struktureller Vorteil auf der Risikoseite. Fällt ein Mieter aus, reduziert sich der Gesamtertrag lediglich anteilig. Bei vier Zimmern entspricht ein leer stehendes Zimmer 25 Prozent weniger Mieteinnahmen. Bei der klassischen Einzelvermietung bedeutet dieselbe Situation hingegen einen totalen Einnahmeausfall. Dieses Prinzip der Risikoverteilung auf mehrere Mietparteien ist einer der Hauptgründe, weshalb institutionelle Investoren das Modell seit einigen Jahren aktiv in ihre Portfoliostrategie einbeziehen.

Co-Living: Wo der Unterschied wirklich liegt

Das Ganze lässt sich mit einem einfachen Rechenbeispiel verdeutlichen. Nehmen wir eine typische 4-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Großstadt, Marktwert: 500.000 Euro, Wohnfläche: 90 qm.
Klassische Vermietung als Wohnung: bei ortsüblichen Quadratmeterpreis von etwa 13 Euro wäre die Jahreskaltmiete ca. 14.000 Euro, das ergäbe eine Bruttomietrendite von etwa 2,8%, ein Wert, mit dem Kapitalanleger in vielen Märkten kaum glücklich werden können.

Die zimmerweise Vermietung im Co-Living-Modell: vier Zimmer mit je 500 Euro Monatsmiete ergäben eine Jahreskaltmiete von 24.000 Euro, die Bruttomietrendite läge bei etwa 4,8%. Selbst wenn man von hier aus die höheren Verwaltungskosten abzieht, die in Abhängigkeit vom Anbieter zwischen 15 und 25 Prozent der Mieteinnahmen betragen können, bliebe die Nettorendite immer noch deutlich über der im Vergleichsmodell.

Von Bedeutung ist auch die Auslastungsquote. In Universitätsstädten und pulsierenden Metropolen mit angespannten Wohnverhältnissen ist die Nachfrage nach WG-Zimmern konstant hoch. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter dem Niveau klassischer Mietwohnungen, was das Risiko für Investoren verringert. Eine Analyse zeigt, dass Co-Living in Deutschland zu den am schnellsten wachsenden Bereichen des zeitlich begrenzten Wohnens zählt, mit einer kontinuierlichen Zunahme der Nachfrage aus Europa und Asien.

Voraussetzungen und Risiken, die Investoren kennen sollten

Höhere Erträge sind nicht automatisch garantiert. Das Co-Living-Modell erfordert eine umfangreichere Verwaltung sowie spezifische Anforderungen an die Ausstattung und rechtlichen Rahmenbedingungen im Vergleich zur herkömmlichen Einzelvermietung.

Was die Verwaltung angeht, bedeutet die Vermietung auf Zimmerbasis, dass mehrere Mietverträge und Kautionen verwaltet werden müssen. Dazu kommen häufigere Mieterwechsel, was einen gesteigerten Koordinationsaufwand nach sich zieht. Professionelle Vermietungsdienstleister erledigen dies gegen eine Gebühr. So wird zwar die Rendite geschmälert, aber die operative Belastung für den Eigentümer enorm reduziert und das Modell damit auch für passive Anleger umsetzbar.

Die Möblierung ist ein nicht zu vernachlässigender Kostenpunkt. Selbstverständlich erzielt man mit einem möblierten Zimmer eine höhere Miete. Hierzu benötigt man aber auch eine Anfangsinvestition und die Instandhaltung wird teurer. In der Praxis rechnen Investoren hier mit einer Anfangsinvestition von gut 3.000 bis 6.000 Euro pro Zimmer für eine ansprechende Grundausstattung. Wer gleich von vornherein auf pflegeleichte und haltbare Materialien setzt, macht die Folgekosten spürbar leichter und verbessert damit die Nettomarge über die gesamte Haltedauer seiner Immobilie.

Rechtlich ist die zimmerweise Vermietung in Deutschland zulässig, erfordert aber eine ausgeklügelte vertragliche Regelung. Durch das Aufsetzen von einzelnen Mietverträgen pro Zimmer schützt sich der Eigentümer und minimiert die gegenseitigen Haftungsrisiken zwischen den Mietern. Die baurechtlichen Gegebenheiten sollten ebenfalls rechtzeitig geprüft werden, denn nicht jede Wohnung kann ohne Weiteres in eine gemeinschaftliche Wohneinheit umgewandelt werden.

Für welche Anlegerprofile ist das Modell geeignet

Das Co-Living-Modell ist kein Allheilmittel, für bestimmte Anlegerprofile stellt es aber durchaus eine bauliche Verbesserung dar. Für Investoren mit mittelgroßen Immobilienportfolios, die ihre Renditekurve verbessern möchten, ohne gleich in spekulativere Assetklassen wechseln zu müssen, ist es ein probates Hilfsmittel. Gleichermaßen profitieren Einsteiger, die mit einem einzelnen Objekt gleich einen überproportionalen Cashflow generieren wollen.

Der Schlüssel liegt in der professionellen Umsetzung. Konzept, Lage, Ausstattung und Verwaltung müssen zusammenpassen. Standorte mit hoher Nachfrage durch Hochschulen, Unternehmenszentren oder gute Verkehrsanbindung sind dabei Ausschlusskriterien für den Erfolg. Märkte wie München, Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind regelrechte Hochburgen für die Nachfrage nach möblierten Zimmern in gemeinschaftlichen Wohnformen, sowohl von nationalen als auch von internationalen Mietinteressenten. Wer die Stellschrauben kennt und richtig einstellt, erwirtschaftet mit seinem gemeinschaftlichen Wohnen Erträge, die das klassische Vermietungsmodell auf gleicher Fläche weit übertreffen.